NEKRETNINE KAO KAPITALNO ULAGANJE

Nekretnine su kapitalno ulaganje u fizički proizvod.

Pod nekretnine možemo ubrojiti:
-stanove
-kuće
-kuće za odmor
-vikendice

-apartmane

- hotele i kampove
-garaže
-vile
-poslovne prostore

Ono što sam zapazio u posljednje tri godine je pad cijene nekretnina. Drugi specifiični fenomen je da se posljednjih godina usprkos padu cijena nekretnine jako slabo prodaju.

U Štutgartu sam primjetio da ima puno novoizgrađenih stanova koji se ne prodaju, odnosno koji stoje prazni i čekaju novog vlasnika.

Slična situacija je i sa poslovnim prostorima. Postoje poslovni prostori koja po dvije ili više godina stoje potpuno neiskorišteni.

Situacija ne bi bila apsurdna da u Štutgartu nema novca za kupnju nekretnina. On je industrijski grad za vrlo niskom stopom nezaposlenosti. U Njemačkoj građani imaju preko 5 bilijuna eura uloženih u različite financijske proizvode od štednih knjižica pa do životnih osiguranja, odnosno stambenih štednji. Kamata koju građani ostvaruju na oročenu štednju je manja od stope inflacije, a na normalnu štednju tri puta manja. Međutim građani Njemačke su daleko više naklonjeni financijskim proizvodima, nego ulaganju u nekretnine.

Prije godinu dana je na Hrvatskoj televiziji gostovao sa par drugih gostiju gospodin Nenad Bach, naš poznati glazbenik koji živi u Americi. Tema razgovora je bila ekonomska kriza u Republici Hrvatskoj. Gospodin Bach je iznio zanimljivih 10 točaka, odnosno mogućnosti riješavanja krize u našoj zemlji kroz te točke. Jedna od tih 10 točaka bila je "Akcija prodaje 1.000 stanova u Hrvatskoj u mjesec dana“.
U iznošenju te točke apel je bio usmjeren na iseljeništvo koje raspolaže dostatnim kapitalom za kupnju stanova. Ideja uopće nije bile nerealna.

U Republici Hrvatskoj kao i u Njemačkoj ima previše praznih stanova i poslovnih prostora. Prodaja nekretnina pripada u važno gospodarsko poslovanje svake zemlje i osjetno pridonosi bruto društvenom proizvodu.

Postavljaju se ključna pitanja:

1. Zašto se nekretnine ne prodaju iako pripadaju u investicije "niskog rizika"?
2. Da li su banake osnovni krivac za slabu prodaju nekretnina?
3. Da li je zadnja kriza nekretnina prije nekoliko godina u Americi razvila odbojnost građana prema ulaganju u nekretnine?

Kriza nekretnina koja je započela u Americi prije par godina nije do danas završila. U to vrijeme mnogobrojni građani Amerike su ostali bez svojih kuća zbog nemogućnosti plaćanja rate kredita bankama. Danas se ta kriza ocrtava najoštrije u Španjolskoj. U toj zemlji svakim danom deložacijom završi na ulici više familija zbog nemogućnosti plaćanja rate kredita stana banci. U Republici Hrvatskoj deložacije su također poznata pojava.

Građani Hrvatske koji nisu u mogućnosti isplaćivati kredit banci ostaju također bez svoje nekretnine.

Banke nemaju milosti kada se radi o vraćanju kredita.

Kada dignete kredit u jednoj banci za kupnju Vašeg stana ili kuće dok ne isplatite zadnju ratu kredita banka je vlasnik tog objekta. Vi stanujete u tome objektu, međutim ne posjedujete ga.

Ako iz određenih razloga niste više u mogućnosti vraćati kredit, banka će prodati nekretninu za toliko novca koliko joj Vi još dugujete. Vi ćete biti deložirani iz tog objekta.

Tko je najveći gubitnik u cijelom postupku kupnje nekretnina?

Prodajom nekretnine banka je pokrila trošak kredita koji joj još niste isplatili. Tom prodajom banka je također pokrila i kamate koje ste ugovorili sa njom prilikom podizanja kredita. Te kamate su direktna dobit banke.

Najbolje u svemu tome je prošao novi kupac nekretnine koji nekretninu u principu kupuje ispod tržišne cijene. Ako ste Vi kojim slučajem već otplatili dvije trećine kredita, nekretnina je prodana samo za jednu trećinu.

Vi koji ste otplaćivali kredit za Vaš stan ste najveći gubitnik u poslovanju sa nekretninama.

Novac koji ste uplatili završio je u banci, a vi ne posjedujete ništa.

Jedina loša utjeha je da ste za vrijeme otplaćivanja kredita banci smjeli stanovati u tom objektu, pa tako niste morali plaćati podstanarstvo.

Nijemci većinom žive u podstanarstvu i rijetko se odlučuju za kupnju nekretnina. Jedan od razloga je da se zbog prirode posla često moraju seliti u drugi grad ili pokrajinu. Kod nas je obrnuta situacija. Većina građana Hrvatske ima vlasništvo nad nekretninom u kojoj živi. Međutim to najčešće nisu novo kupljeni stanovi ili kuće, nego su napravljeni još u doba bivše Jugoslavije, odnosno naslijeđeni od svojih djedova, baka ili roditelja.

Mlada generacija u Republici Hrvatskoj ima djelomično strah od podizanja kredita u bankama iz već navedenih razloga.

Međutim financijski kapital za kupnju nekretnina u našoj zemlji ne nedostaje. Građani Republike Hrvatske imaju u obliku štednje u bankama priličan financijski kapital.

Tradicionalno se radije novac drži kao štednja u banci ili pohranjen u nekom drugom financijskom proizvodu nego u fizičkim proizvodima.

Da li strah od daljnjeg pada cijene nekretnina sprječava građane da ih kupuju ili je kamata na štednju i oročenu štednju jača od želje za kupnjom nekretnine možemo samo nagađati.

Najviše pogođena krizom nekretnina je Kina. Kinezi su u zamahu ekonomskog razvoja izgradili ogromne gradove koji su danas potpuno nenaseljeni (tzv. gradovi duhova). Gradnja tih gradova tekla je entuzijastički, a prodaja stambenih i ogromnih poslovnih prostora završila katastrofalno.

Neki njemački stručnjaci iz područja financija i burzovne špekulacije smatraju da će idući val svjetske ekonomske krize nastupiti 2015., te biti iniciran krahom tržišta nekretnina u Kini.

Kako će se kriza i prodaja nekretnina dalje razvijati ovisi jednim dijelom o svima nama.

 

Ovo je jedna od tema objavljenih u mojoj prvoj knjizi “MODERNOM EKONOMIJOM U BOLJU ZAJEDNIČKU BUDUĆNOST”!

Prvi puta knjiga je objavljena u junu 2013. godine, a danas je knjiga dostupna na hrvatskom jeziku preko izdavačke kuće "Peleman Industries NV"!

Više o knjizi možete vidjeti pod:

http://www.shopmybooks.com/BE/de/book/dra%C5%BEen-kati%C4%87/modernom-ekonomijom-u-bolju-zajedni%C4%8Dku-budu%C4%87nost

mr.sc. Dražen Katić, dipl.ing.

www.drazenkatic.blogspot.de